Kan du ta över din farmors lägenhet? Kolla här!

Kan du ta över din farmors lägenhet? Kolla här!

Du har kanske hört att man har rätt att ta över ett förstahandskontrakt om man har bott i andra hand i en hyresrätt ett visst antal år? Det stämmer inte, även om många tror att detta är reglerat i lag. Här reder jag ut vad Hyreslagen säger om att överlåta eller "ta över" en hyresrätt, så att du vet vad som gäller.

Överlåtelse enligt Hyreslagen 33 §. Vi tar ett exempel. Två personer skaffar en hyresrätt för gemensamt bruk och bor i den under vad man kallar äktenskapsliknande former, som sambos eller som gifta. De bor där tillsammans i sex månader (som är den kortaste tiden för att 33 § ska gälla) innan de separerar. Vid bodelningen vill den som är kontraktsinnehavare överlåta lägenheten till den andre, som är kontraktslös. Hyresvärden kan då inte invända mot överlåtelsen genom att till exempel hävda att den som tar över kontraktet inte har tillräckligt bra ekonomi för att klara av hyran.

Det räcker inte att man muntligen är överens om vem som ska ta över lägenheten – man måste skriva ett bodelningsavtal som anger att man för över kontraktet. Det finns dock ett undantag från det kravet och det är när en efterlevande make är ensam arvinge.

Överlåtelse av hyresrätt mellan sammanboende regleras i Hyreslagen 33 §, som i sin tur hänvisar till Sambolagen 22 §. I Sambolagen regleras också vem som har bättre rätt att bo kvar om de som separerar inte är överens, vilket är en fråga som avgörs av tingsrätten. Om tingsrätten beslutar att den som inte står på kontraktet har bäst behov av lägenheten måste hyresvärden acceptera det.

Finns det barn i förhållandet bör det vara den förälder som barnen ska bo hos mest som får överta bostaden. Om det inte finns några barn ska den eller de som vill bo kvar i bostaden kunna ange synnerliga skäl till varför just hen ska bo kvar. Det är sällsynt att det är den som är kontraktslös som får bo kvar, om inga barn är inblandade. Ett undantag kan vara om lägenheten är handikappsanpassad för den ena parten och detta anses som ett synnerligt skäl, eftersom det kan vara svårt för hen att hitta en likvärdig bostad.

Man kan också skriva i sitt att testamente att man vill att en viss person ska ta över ens hyresrätt men då krävs det att kriterierna Hyreslagen 34 § är uppfyllda.

Överlåtelse enligt Hyreslagen 34 §. Dags för nästa exempel. En kvinna bor i en hyreslägenhet som hon har ett förstahandskontrakt på. När hon ska flytta ansöker hon om att få överlåta lägenheten till sin sondotter, som har bott hos henne i tre år. De två har delat på vardagliga bestyr, betalat halva hyran var och turats om med att köpa mat, kort sagt – de har levt som en liten familj. I det här fallet är det hyresvärden själv som gör en prövning av sondottern. Värden tar då hänsyn till om hon har fast inkomst, eventuella skulder hos Kronofogden och försöker göra en bedömning av om hon kommer att utgöra en olägenhet som hyresgäst.

I det här fallet har sondottern möjlighet att få ta över kontraktet eftersom hon betraktas som närstående, liksom barn, sambos (som inte har införskaffat lägenheten gemensamt) och syskon. I undantagsfall kan man även inkludera mer avlägsna släktingar än så.

Farmor och sondotter har också varaktigt sammanboende, det vill säga att de hade bestämt sig för att bo tillsammans och dela vardagen. Det var alltså inte ett inneboendeförhållande där man har diskat sin egen disk, tvättat sin egen tvätt och haft en egen hylla i kylskåpet. De delade på räkningar, åt middag tillsammans, städade båda två och så vidare – ett vanligt familjeliv helt enkelt. Det kan naturligtvis se olika ut i olika familjer, men man ska ha levt tillsammans.

En son eller dotter som tillfälligt flyttar hem till sina föräldrar och som under tiden aktivt letar efter ett eget boende anses inte som varaktigt – personen flyttar ju så snart hen har hittar en ny bostad.

Ett samboförhållande anses som varaktigt efter uppemot tre år. Här finns det undantag om kontraktsinnehavaren avlider genom en plötslig och oförutsedd händelse. Där får man avgöra från fall till fall; det finns ju 75-åringar som är fullt friska, reser och sportar och som hastigt avlider utan förvarning och så finns det de som är mycket yngre men som kanske har diagnostiserats med en allvarlig sjukdom, där dödsfallet inte kan räknas som en plötslig och oförutsedd händelse.

Den som ska ta över kontraktet ska ha en tillräcklig och fast inkomst. Som fast inkomst räknas lön, CSN, timanställning (om du har jobbat regelbundet under en tid) och pension men inte försörjningsstöd från socialförvaltningen.

Du bör heller inte ha några skulder hos Kronofogden. Det kan gå om skulderna inte är relaterade till hyra, el, telefon och liknande, om skulden inte är alltför stor och om man håller på att betala av den.

Överlåtelsen ska inte heller riskera att bli en olägenhet för hyresvärden. Där kan man tänka sig stora skulder hos Kronofogden eller att den som ska ta över har ett förflutet som gör att hyresvärden kan vara orolig för att hen ska störa grannarna.

Man kan begära prövning i Hyresnämnden när det gäller överlåtelse enligt Hyreslagen 34 § men inte enligt 33 §. Däremot kan en hyresvärd hävda att det inte har funnits ett samboförhållande, säga upp kontraktsinnehavaren och strunta i att hen har meddelat att lägenheten är överlåten enligt Hyreslagen 33 §. Då kan värden få samboförhållandet prövat i Hyresnämnden som en principfråga, innan man gör en bedömning av om kontraktsinnehavaren bör få behålla sitt kontrakt. Om Hyresnämnden kommer fram till att det faktiskt har funnits ett samboförhållande så är kontraktet i och med detta överlåtet. Det finns ingen uppsägning att pröva eftersom den som hyresvärden sa upp inte längre är den som är innehavare av kontraktet.

Har du ett snårigt hyreskontrakt eller vill ha hjälp med att granska ett innan du skriver på? Är du kund hos oss hjälper vi dig med utan kostnad, välkommen!

De råd vi ger i bloggen är generella och inte avsedda att ge fullständig information i juridiska frågor. Råden kan därför inte automatiskt tillämpas i ett visst fall. Behöver du diskutera enskilda fall rekommenderar vi att du vänder dig till en jurist eller kontaktar oss på HELP Försäkring.