Hur ska vi dela på fastigheten?

Om man vill göra en fastighetsöverlåtelse till sin make/maka kan det göras på olika sätt - och få olika konsekvenser. Antalet ägare som en och samma fastighet har får också betydelse för hur stora eventuella rot- och rutavdrag får vara. Som mest kan man göra avdrag med 50 000 kronor per person och år för en fastighet, det betyder alltså att flera rot- och rutavdrag får göras om båda makarna är ägare. Hur stora rot- och rutavdrag man kan göra i det enskilda fallet styrs av inkomst och andra avdrag.

Det finns flera vägar att gå för makar som vill göra en överlåtelse av fastighetsandelen sig emellan. Antingen kan man göra en bodelning under äktenskapet, ge bort andelen eller sälja den. Innan man väljer överlåtelseform är det bra att känna till att olika alternativ får olika konsekvenser.

Bodelning under äktenskapet

Här gör makarna först en anmälan till Skatteverket om att bodelning under äktenskapet kommer att göras. När registreringen i äktenskapsregistret har gjorts är nästa steg att upprätta ett bodelningsavtal. I avtalet ska det bland annat framgå hur stor del av fastigheten som ska överlåtas på den andra parten. Därefter återstår bara att få lagfart på den förvärvade fastighetsandelen. Det görs genom att en ansökan om lagfart skickas till Lantmäteriet, tillsammans med bodelningsavtalet och den registrerade anmälan om bodelning.

Om tanken är att den part som får fastighetsandelen ska ersätta den ägande parten för den, måste också summan redovisas i bodelningsavtalet. Om fastigheten är belånad och om betalningsansvar för lånet också ska överföras, anses detta vara en form av ersättning. Däremot medför överlåtelsen inga skattekonsekvenser för någon av makarna, vare sig betalning görs eller inte.

Det kan vara bra att veta att en fastighet som är enskild egendom genom förbehåll i gåvobrev, testamente eller dylikt inte kan överlåtas genom en bodelning under äktenskapet.

Gåva mellan makar

Om en part vill överlåta fastighetsandelen som gåva till den andra parten ska man upprätta ett gåvobrev. Brevet skickas till Skatteverket för registrering i äktenskapsregistret, eftersom en gåva mellan makar alltid måste registreras för att vara giltig. Därefter skickar gåvomottagaren ansökan om lagfart till Lantmäteriet, tillsammans med det registrerade gåvobrevet.

Om gåvomottagaren ersätter den ägande maken/makan för fastighetsandelen ska även detta redovisas i gåvobrevet. Då måste en bedömning göras av om överlåtelsen fortfarande ska betraktas som en gåva, eller om den är ett köp. Detta har en avgörande betydelse för om överlåtelsen ska kapitalvinstbeskattas eller inte. Om ersättningen är lägre än fastighetens taxeringsvärde samma år som överlåtelsen görs, betraktas överlåtelsen som gåva. Om ersättningen är högre än taxeringsvärdet anses överlåtelsen vara ett köp och då ska gåvogivaren betala kapitalvinstskatt. Om ersättningen motsvarar eller överstiger 85 % av fastighetens taxeringsvärde året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades, ska gåvomottagaren betala stämpelskatt.

Det finns däremot inget hinder mot att via gåva överlåta en fastighet som man har fått genom gåva, testamente eller dylikt med en klausul om enskild egendom.

Försäljning mellan makar

Om den ägande parten istället säljer fastighetsandelen till den andra parten ska den ägande parten betala kapitalvinstskatt och "köparen" betala stämpelskatt.

I samtliga fall ovan kommer eventuellt uppskovsbelopp att återföras till beskattning. När det gäller överlåtelse av bostadsrätt gäller andra regler, liksom vid samboförhållanden.

Vilket alternativ som är mest fördelaktigt varierar och måste avgöras i varje enskilt fall.