Hyreslägenhet: dina rättigheter och skyldigheter enligt hyreslagen

Hyresgästens ansvar enligt hyreslagen: vårdplikt'

Den information som går att hitta i hyresrättslagstiftningen är att hyresgästen har en vårdplikt över hyresrätten. Vårdplikten innebär att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl och det som hör till lägenheten. Hyresgästen är skyldig att ersätta ”all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse”. Förutom att hyresgästen är skyldig att ersätta skador som han eller hon har orsakat är hyresgästen också ansvarig för gäster och ”annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning”. 

Det står inte i Hyreslagen vad en skada är men det är hyresvärden som måste bevisa att det är hyresgästen som har orsakat skadan. Det görs vanligtvis genom att hyresvärden upprättar besiktningsprotokoll både vid inflyttning och vid utflyttning ur lägenheten för att ha ett underlag.

Hyresvärdens ansvar enligt hyreslagen

Medan hyresgästen har en vårdplikt har hyresvärden en underhållsplikt över standarden i bostaden. Underhållsplikten innebär att hyresvärden ska måla, tapetsera och utföra reparationer med ”skäliga tidsmellanrum” i lägenheten. Det ska hyresvärden göra med hänsyn till lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

Hur ofta en hyresvärd ska genomföra målning, tapetsering och andra reparationer står inte i Hyreslagen.

Rättigheter och skyldigheter för hyresgäster

• Rättigheter: Som hyresgäst behöver du inte ersätta skador som är att anse som normal förslitning när du flyttar ut från en lägenhet. Det är hyresvärden som måste bevisa att något är en skada och inte normalt slitage.
• Skyldigheter: Hyresgästen har ett ansvar enligt Hyreslagen att direkt anmäla större skador eller skador som kan leda till följdskador om de inte åtgärdas som uppstår under hyrestiden. Det gäller också om det finns ohyra i lägenheten.

Om en hyresgäst har målat om, tapetserat eller gjort liknande förändringar i lägenheten på egen hand, har hyresvärden normalt inte rätt till ersättning, så länge förändringarna inte har sänkt lägenhetens bruksvärde. Det räknas först som en skada om bruksvärdet faktiskt har minskat. Bruksvärdet kan till exempel påverkas negativt om lägenheten har målats i extrema färger eller om reparationer har gjorts på ett sätt som inte är fackmannamässigt.

Om hyresgästen blir skyldig att ersätta något, beräknas ersättningen oftast utifrån hyresvärdens kostnad för att återställa lägenheten, med avdrag för åldersrelaterat slitage.

När du flyttar ut har du skyldighet att flyttstäda lägenheten vilket innebär en mer noggrann städning än en ”vanlig storstädning”. Om lägenheten inte städas ordentligt kan hyresvärden kräva dig på vad det kostar att flyttstäda ordentligt.

Vanliga frågor och svar om hyreslagen

   - Vad händer om man orsakar en fuktskada i parkettgolvet?

Om man orsakar en skada blir du som hyresgäst ansvarig att ersätta skadan. Om golvet redan var gammalt och slitet behöver du inte betala för nyskick, om standarden höjs genom reparationen. Då ska hyresvärden göra ett åldersavdrag.

- Min hyresvärd har skickat en faktura och anser att jag har spacklat igen några skruvhål på ett dåligt sätt, måste jag betala för det?

Som hyresgäst är du ansvarig för att hålla lägenheten i gott skick. Om spacklingen inte är så dålig att den sänker lägenhetens bruksvärde, räknas det som normalt slitage och är något hyresvärden måste acceptera.

   - Hur kan en tvist mellan hyresgäst och hyresvärd lösas enligt hyreslagen?

Om du som hyresgäst är missnöjd med hyresvärdens underhåll av lägenheten under tiden du bor i lägenheten kan du vända dig till Hyresnämnden för ett så kallat ”upprustningsföreläggande” vilket innebär att hyresvärden måste rusta upp lägenheten till lägsta godtagbara standard. Om du har fått ett betalningskrav mot dig efter att du har flyttat ut ur lägenheten och hyresvärden väljer att driva skulden vidare är det tingsrätten som avgör tvisten.

Hur kan du få hjälp om du har problem relaterade till hyreslagen?

Om du och din hyresvärd inte är överens om något är en skada som ska ersättas eller normalt slitage kan du som har HELPs juristförsäkring kontakta din jurist. Om du inte är försäkrad hos HELP kan du vända dig till Hyresgästföreningen om du är medlem där. Om du inte är medlem i Hyresgästföreningen kan du antingen anlita en jurist eller företräda dig själv. Det är upp till hyresvärden att avgöra om de skador som hyresvärden vill få betalt för ska prövas av domstol eller inte efter att en faktura har bestridits. Om du väljer att betala för de påstådda skadorna under så kallad ”protest” är det istället du som får väcka talan i tingsrätten för att pröva om du har rätt att få tillbaka ersättningen.  

Sammanfattning

Enligt Hyreslagen har du som hyresgäst en skyldighet att ersätta skador som uppstår i lägenheten. Du har också ett ansvar att anmäla till hyresvärden när skador uppstår. Hyresvärden å sin sida har ett ansvar att underhålla lägenheten och måste därför ersätta sådant som uppstår genom normalt slitage, det kan hyresvärden inte skjuta över på hyresgästen.

Det är hyresvärden som måste bevisa att en skada har orsakats under tiden du har bott i lägenheten och därför bör en hyresvärd upprätta ett besiktningsprotokoll både när du flyttar in och vid utflyttning. Om du och din hyresvärd inte kommer överens om något är en skada eller normalt slitage kan du som har HELPs juristförsäkring kontakta din jurist.