Vad är en skälig andrahandshyra?

Hur mycket får jag hyra ut min hyresrätt för?

Om en hyresrätt hyrs ut i andra hand har hyresvärden inte rätt att ta ut mer hyra än vad han eller hon själv betalar i hyra. Ett tillägg får göras om lägenheten hyrs ut med möbler, utrustning och andra nyttigheter. Tillägget får inte överstiga 15 % av hyran som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen, till exempel el eller bredband, får inte överstiga vad hyresvärden själv betalar för dessa.

Om en del av lägenheten hyrs ut, till exempel ett rum, bestäms hyran i proportion till uthyrningsdelens storlek i förhållande till resten av lägenheten. Till exempel, om hela lägenheten är 60 m² och rummet som hyrs ut är 20 m² så är en skälig hyra för rummet en tredjedel av den hyran som hyresvärden betalar.

Bostadsrätt eller fastighet i andra hand

När det kommer till att räkna ut andrahandshyra för bostadsrätter och fastigheter är det lite mer komplicerat. Då gäller lagen om uthyrning av egen bostad och anger att hyran inte får påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnaden innebär en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Vilka lån som eventuellt har tagits för att köpa bostaden och vad de kostar i ränta och amortering har ingen betydelse. Om bostaden nyligen köptes in kan inköpspriset visa bostadens marknadsvärde. Annars kan man få ledning av vad liknande bostäder i närområdet har sålt för.

Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Referensräntan bestäms av Riksbanken två gånger om året, den 1 januari och den 1 juli varje år. Räntan är nuläget (2022-01-01) 0,00 %. En skälig avkastningsränta bör i så fall inte vara högre än 2 %. Skulle referensräntan höjas kan även hyresvärden höja sin avkastningsränta med motsvarande. Om referensränta bestäms till 1 % kan hyresvärden alltså bestämma sin avkastningsränta till 3 % och så vidare.

Om en bostad har ett marknadsvärde om 2 000 000 kr ger en avkastningsränta på 2 % en årlig avkastning på 40 000 kr och bostaden har då en månatlig kapitalkostnad på 3 333 kr.

Med bostadens driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om bostaden hyrs ut möblerad får ett tillägg göras likt tillägget för möblerad hyresrätt.

Om del av bostadsrätt eller fastighet hyrs ut ser man, precis som för hyresrätter, till hur stor del av bostaden som hyrs ut i proportion till den totala ytan.

Prövning av skälig hyra i hyresnämnden

Hyresnämnden prövar på begäran av hyresgäst om hyra är skälig eller inte. Hyresvärden kan, om hyresnämnden anser att hyran inte varit skälig, bli återbetalningsskyldig upp till två år tillbaka i tiden. Återbetalningsskyldigheten gäller då mellanskillnaden mellan hyran som hyresgästen faktiskt har betalat och vad en skälig hyra skulle ha varit. En ansökan ska göras senaste tre månader efter att hyresavtalet har upphört.