Juridisk guide för hyresgäster och hyresvärdar

Artikeln kommer ge en överblick av bestämmelser om hyresavtalet, uppsägning, hyresbelopp samt andrahandsuthyrning med fokus på uthyrning av bostad. Lokalhyra samt lag om uthyrning av egen bostad kommer inte att beröras.

Grundläggande om hyresavtal

Ett hyresavtal kan ingås både muntligen och skriftligen, men ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det är bättre att ingå ett  skriftligt avtal, då vet parterna tydlig vad som har avtalats

Ett hyresavtal kan gälla för bestämd tid eller obestämd tid. Ett avtal på bestämd tid upphör vid hyrestidens utgång, men om hyresavtalet har varat mer än nio månader i följd ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal på obestämd tid, så kallat tillsvidareavtal, ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden för ett avtal på obestämd tid är vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Det innebär att avtalet alltid upphör att gälla vid månadsskiftet och inte tre månader från själva uppsägningen, som exempelvis ett anställningsavtal. Om ett avtal sägs upp 1 september upphör hyresförhållandet efter tre månadsskiften, det vill säga månadsskiftet december-januari. Uppsägningstiden om tre månader kan avtalas för längre tid för hyresvärden, men inte för hyresgästen.

Hyresvärdens begränsningar vid uppsägning av hyresavtal

En hyresgäst kan alltid säga upp ett hyresavtal att upphöra att gälla. En hyresvärd kan däremot inte alltid göra det. Det finns regler om så kallat besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden måste ha en befogad anledning att säga upp hyresavtalet. En hyresgäst saknar besittningsskydd om denne är inneboende, hyr bostaden i andra hand och hyresavtalet har varat i mindre än två år, hyr ett fritidshus och hyresavtalet har varat i mindre än nio månader, har avstått från sitt besittningsskydd (det finns bestämmelser när och hur ett sådant avstående ska ske) samt hyr en bostadsrätt eller en villa. En hyresgäst saknar även besittningsskydd om hyresrätten är förverkad, vilket innebär att hyresgästen har misskött sig på olika sätt som närmare anges i lagen, exempelvis dröjt med att betala hyra, hyrt ut bostaden utan tillstånd i andra hand eller på annat sätt brutit mot hyresavtalet. Det finns olika besittningsbrytande grunder som närmare anges i lagen och i flera av fallen görs en avvägning mot huruvida det är oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör samt vilka behov hyresgästen har av bostaden. Hyresvärden kan inte bara uppge en grund för att säga upp avtalet utan det ska alltid göras en avvägning mot hyresgästens olika behov och intressen. Det är därför viktigt att rätt skäl anges vid en uppsägning av hyresvärden. Om en hyresgäst inte medger uppsägningen ska ärendet prövas av hyresnämnden som fattar ett beslut om hyresavtalet ska anses ha upphört eller inte.

Hyresvärdens rätt att ändra villkoren i hyresavtalet

En uppsägning behöver inte alltid ske för att ett hyresavtal ska upphöra utan en uppsägning kan i vissa fall ske för att åstadkomma ändring av villkoren i hyresavtalet. Ett vanligt villkor som en hyresvärd kan vilja ändra är hyresbeloppets storlek. Hyresbeloppet ska vara angivet i hyresavtalet, men en hyresvärd kan ha intresse av att höja hyran. Vid lokalhyra kan en indexklausul avtalas in, men det är inte tillåtet vid uthyrning av bostad. Hyran ska var skälig och får inte vara högre än hyran för likvärdiga lägenheter på orten, eller annan likvärdig ort. I vissa fall kan en hyresvärd och en hyresgäst avtala om en förhandlingsklausul. Det innebär att det är hyresgästföreningen som förhandlar om hyran för hyresgästen. I dessa fall kan inte hyresgästen motsätta sig en eventuell överenskommelse mellan hyresgästföreningen och hyresvärden. 

Hyresrättens skick och hyresgästens rättigheter

Om en hyresrätt är bristfällig kan en hyresgäst ha rätt till hyresreducering. Det kan t ex  handla om att det inte finns varmvatten, att något rum inte går att nyttja eller att det är buller i bostaden.. Det finns schabloner för hur mycket avdrag som en hyresgäst kan få.

En hyresrätt ska även uppnå lägsta godtagbara standard. Den ska innehålla kontinuerlig uppvärmning samt tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, personlig hygien med omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, matlagningsmöjlighet med spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Om detta inte uppfylls har hyresgästen utöver rätt till hyresreducering även möjlighet att ansöka om så kallat åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, vilket innebär att hyresvärden blir skyldig att åtgärda det som är bristfälligt.

Hyresgästens skyldigheter vid andrahandsuthyrning  

Såväl hyresvärden som hyresgästen har skyldigheter, Hyresgästens skyldigheter ska uppfyllas annars riskeras uppsägning. En vanlig grundför uppsägning är att hyresgästen hyr ut bostaden i andra hand, utan tillstånd. En hyresgäst som gör detta kan anses inte ha behov av en hyresrätt, och därför är det skäligt att hyresförhållandet upphör. För att få tillstånd till andrahandsuthyrning ska en hyresgäst ha beaktansvärda skäl för det. Beaktansvärda skäl kan t ex vara  familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Hyresvärden ska inte heller ha befogad anledning att vägra samtycke. Utöver det ska andrahandshyresgästen betala skälig hyra. En hyresgäst som hyr ut sin bostad i andra hand får inte ta ut en hyra som överstiger vad denne själv betalar till sin hyresvärd, med ett påslag om hyresrätten hyrs ut möblerad upp till 15 %. Praxis är dock att 10 % för möblering är det som ofta godtas. Det är alltså inte möjligt att ta ut en överhyra vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand. Utöver att en hyresgäst då kan bli uppsagt på denna grund har även andrahandshyresgästen rätt att ansöka om återbetalning av överhyra.

Hyreslagens bestämmelser är snåriga och innehåller flera rättigheter och skyldigheter för både hyresvärdar och hyresgäster.