Guide till hyreskontrakt: viktiga bestämmelser och juridiska aspekter

Om det inte finns ett skriftligt avtal kan det bli mycket svårt att bevisa vad som gäller om parterna skulle bli osams. Hyreskontraktet bör därför innehålla allt som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om. På så sätt blir det tydligt för vad som gäller och risken för att hamna i en tvist minskar.  

I den här artikeln ser vi närmare på vilka saker som bör regleras i hyreskontraktet. 

Lagar och regler kring hyresavtal 

För alla uthyrningar av bostäder gäller hyreslagen.  

Om hyresobjektet är en privatbostad eller en del av en privatbostad finns det en särskild lag - ofta kallad privatuthyrningslagen - som innehåller vissa regler som skiljer sig från hyreslagens. Privatuthyrningslagen gäller om hyresobjektet är en villa, en bostadsrätt eller ägarlägenhet under förutsättning att hyresvärden inte agerar som näringsidkare. Lagen gäller även om hyresobjektet endast utgör en del av en bostad, till exempel en våning eller ett enskilt rum i en villa eller i en bostadsrätt.  

Om hyresobjektet är en hyresrätt gäller inte privatuthyrningslagen.  

Privatuthyrningslagen har kommit till för att underlätta för privatpersoner att hyra ut sina bostäder och innehåller därför vissa regler som underlättar både för hyresgästen och för hyresvärden. 

Viktiga punkter att inkludera i hyreskontraktet 

Uppgifter om parterna. Det är viktigt att fullständiga namn, kontaktuppgifter och adress till hyresvärden och hyresgästen finns med i avtalet. På så sätt kan parterna alltid hitta ett sätt att kontakta den andre om det behövs.  

Beskrivning av hyresobjektet. Här är det bra att beskriva vad som ingår i hyresobjektet och beskriva lägenheten, till exempel antal rum och hur stor lägenheten är. Om hyresgästen ska ha möjlighet att nyttja andra delar än själva lägenheten, till exempel en del av trädgården om det gäller ett hus, är det bra att även detta regleras i avtalet. 

Hyrestid och uppsägningstid. Hyresavtalet kan ingås för en bestämd tid med ett slutdatum som är bestämt i förväg. Ett hyresavtal kan också ingås för obestämd tid vilket innebär att det löper tills vidare.  

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid hyrestidens slut. Om hyrestiden har pågått längre än nio månader måste ett hyresavtal avseende en hyresrättslägenhet dock sägas upp för att upphöra att gälla vid hyrestidens slut, även om hyrestiden är bestämd i förväg. Annars riskerar hyresvärden att hyresavtalet förlängs på obestämd tid vid hyrestidens utgång. Uppsägningstiden enligt hyreslagen är tre månader för både hyresgäst och hyresvärd. 

Motsvarande skyldighet finns inte i privatuthyrningslagen - där upphör ett tidsbestämt avtal att gälla vid hyrestidens slut och hyresgästen har aldrig rätt till förlängning efter hyrestidens slut. Ett tidsbestämt avtal kan enligt privatuthyrningslagen också sägas upp för att upphöra innan hyrestidens slut. I sådant fall har hyresgästen en månads uppsägningstid och hyresvärden tre månaders uppsägningstid.  

Hyra och deposition. Det ska framgå av avtalet hyr mycket hyresgästen ska betala i hyra och på vilket sätt hyran ska betalas. Det vanligaste är att hyran betalas månadsvis i förskott. Om det är några kostnader som ingår i hyran, till exempel värme, el och vatten bör även det noteras i avtalet. Om sådana kostnader inte ingår i hyran bör det framgå av avtalet hur de kostnaderna beräknas och hur hyresgästen ska betala kostnaderna.  

Hyresvärden vill ofta att hyresgästen ska betala en deposition på en eller ett par månadshyror. Tanken är att hyresvärden på så sätt får en säkerhet om det skulle uppstå skador i lägenheten under hyrestiden. Det är viktigt att det framgår av avtalet om deposition har betalats och hur stor summa det rör sig om. 

Hemförsäkring. Det är inte tillräckligt att hyresvärden har en försäkring för lägenheten. Det är viktigt att även hyresgästen har en egen hemförsäkring för hyresobjektet under hyresperioden och detta bör framgå av avtalet. Om det skulle uppstå en vattenskada eller brand måste hyresgästen ha en egen försäkring för att kunna få ersättning för sina egna möbler och tillhörigheter. 

Besiktning av skador i lägenheten. Hyresvärden får alltid räkna med att lägenheten slits under den tid som hyresgästen bor där. Om det uppstår skador som inte kan betraktas som normalt slitage kan hyresgästen bli ersättningsskyldig. Ibland kan det vara svårt att veta om en skada uppstått under hyrestiden eller om den funnits där tidigare. För att underlätta bedömningen är det lämpligt att göra en besiktning av lägenheten i början av hyrestiden och en besiktning i slutet av hyrestiden. Både hyresgäst och hyresvärd bör närvara vid besiktningen och upprätta ett protokoll över vilka skador som finns.  

Om lägenheten hyrs ut möblerad bör hyresvärden skriva en lista på vilka möbler som ingår i lägenheten.  

Särskilda villkor och flyttstädning. Hyresvärden kan sätta upp regler för hur hyresgästen får använda lägenheten och dessa bör tas med i avtalet. Det kan handla om regler kring rökning i lägenheten eller om hyresgästen får ha husdjur i lägenheten eller inte.  

En fråga som ofta kan orsaka konflikt är flyttstädning. Hyresgästen är inte skyldig att städa lägenheten innan utflytt. Det är därför viktigt att skriva i avtalet om hyresvärden vill att hyresgästen ska flyttstäda lägenheten och om hyresvärden ska ha rätt att ta in städhjälp på hyresgästens bekostnad om flyttstädningen inte utförs.  

Tillstånd för andrahandsuthyrning. Om hyresvärden ska hyra ut en hyresrätt eller en bostadsrätt i andra hand krävs det tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Om hyresvärden eller bostadsrättsföreningen inger ger sitt samtycke finns det möjlighet att ansöka hos hyresnämnden för att få tillstånd till andrahandsuthyrningen. Att hyra ut en lägenhet utan godkännande eller tillstånd kan leda till att du blir uppsagd och förlorar lägenheten eller bostadsrätten.  

Det är också viktigt att komma ihåg att den som hyr ut bostaden i andra hand har kvar sina skyldigheter mot sin egen hyresvärd eller sin bostadsrättsförening, under hela hyresperioden.  Om andrahandshyresgästen till exempel stör grannarna är det den som hyr ut bostaden som kan få problem. Den som hyr ut måste också se till att fortsätta betala hyra till sin hyresvärd eller avgift till sin bostadsrättsförening precis som vanligt.  

Om besittningsskydd. Om hyresobjektet är en hyresrätt kan andrahandshyresgästen få besittningsskydd efter två år. Det innebär att hyresgästen inte nödvändigtvis behöver flytta även om hyresvärden säger upp avtalet. För att undvika detta kan parterna skriva under en skriftlig överenskommelse om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. 

För privatbostäder kan andrahandshyresgästen aldrig få besittningsskydd till lägenheten eller huset.  

För att läsa mer om besittningsskydd kan du läsa den här artikeln.

Summering 

Om du planerar att hyra ut din bostad eller om du som hyresgäst ska skriva under ett hyreskontrakt kan det vara bra att ta råd från en jurist. En jurist kan hjälpa dig att upprätta ett hyresavtal för din specifika situation eller hjälpa till att granska ett avtal som du funderar på att skriva under.  

Det finns flera mallar att använda för att skriva ett hyreskontrakt, men det kan ofta vara en falsk trygghet. Vi ser med jämna mellanrum att personer använder en mall som inte är anpassad för deras situation vilket skapar osäkerheter och ibland onödiga tvister.